部分共有人擅自出卖共有房屋，合同一定无效吗？

本案核心争议

梁锐全结合(2024)桂08民终1886号生效判决分析：本案争议焦点为未经占份额三分之二以上按份共有人同意出售共有房屋，房屋转让合同是否有效。二审法院最终维持一审判决，认定案涉《房屋转让契》合法有效，出卖人需协助买受人办理国有土地使用权过户手续。

本案基本案情与裁判观点

案涉房屋是陈某南与石某的夫妻共同财产，陈某南去世后，按照法定继承规则，石某占案涉房屋60%份额，陈某甲、陈某志、陈某乙、陈某丙各占10%份额。2008年，陈某甲经母亲石某同意，与欧某、黄某签订《房屋转让契》，以29000元价格出售案涉房屋，陈某甲代陈某志签名。房屋交付后，欧某、黄某于2010年将原房屋拆旧建新，直至2024年才要求出卖人一方配合办理过户登记，此时陈某乙、陈某丙以自己不知情、未同意出售为由，主张房屋转让合同无效。

一审法院认为，石某占60%份额，加上陈某甲的10%份额，已经超过法律要求的三分之二，且房屋交付后十几年其他共有人未提出异议，应视为对出售行为的同意，故认定《房屋转让契》有效，判决出卖人一方协助办理国有土地使用权过户，因原房屋已经拆除，驳回了房屋所有权过户的请求。

二审法院经审理认为，石某生前与陈某甲共同居住，房屋证件一直由石某保管，房屋出售后十几年石某从未提出异议，足以认定石某知情同意出售；陈某乙、陈某丙主张知晓房屋出售后也近十年未提异议，也没有证据证明转让价格不合理、买受人非善意，故驳回上诉，维持原判。

从本案举证来看，胜败的关键在于陈某甲一审中作出了石某同意卖房的自述，结合其他共有人长期未提出异议这一事实，法院最终采信了石某同意出售的事实。如果没有这两项事实要件，本案结果可能会不同。

关联法律问题引申

出卖共有房屋必须经全体共有人同意吗？

根据《中华人民共和国民法典》第三百零一条规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。因此，只要达到占份额三分之二以上的按份共有人同意，就可以处分共有房屋，并非必须经全体共有人同意。在本案特定事实下，石某占60%份额加上陈某甲的10%份额，合计70%已经超过三分之二的法定要求，符合法律规定的处分条件，这也是法院认定合同有效的核心依据。

部分共有人擅自卖房，买受人一定不构成善意取得吗？

根据《中华人民共和国民法典》第三百一十一条规定，善意取得需要同时满足三个条件：受让人受让时是善意、以合理价格转让、转让的不动产已经依法登记。实践中，未完成过户登记的房屋买卖通常不满足善意取得的第三个要件，但不代表合同一定无效。如果合同本身符合法律规定的处分条件，仍可认定为有效，买受人可以要求出卖人协助办理过户。本案中，虽然房屋未完成初始过户，但法院是基于已经满足三分之二共有人同意的条件而认定合同有效，并非直接适用善意取得规则，即使不构成善意取得，合同也可能有效，这点和一般认知存在差异。

共有人明知房屋被出售长期不提出异议，会有什么后果？

一般规则下，共有人明知或者应当知道共有房屋被出售，在合理期限内未提出异议，会被法院认定为对出售行为的认可，事后再主张合同无效，通常不会得到支持。本案中，陈某乙、陈某丙主张2015年就知晓房屋被出售，但直至2024年才在诉讼中提出异议，间隔近十年，法院因此不采信其“不知情”的主张，这也是上诉人一方败诉的关键原因。

梁锐全结合办理同类案件的经验，给出以下建议：

买受人购买共有房屋时，一定要要求占份额三分之二以上的共有人全部签字同意，最好留存所有共有人同意出售的书面证据，比如同意出售的声明、沟通的录音录像等。如果只有部分共有人出面签字，一定要当面核实清楚其他共有人是否知情同意，要求出面签字的共有人出具书面授权并留存证据。本案中，买受人因为法律意识不强，没有留存石某同意出售的直接书面证据，差点导致合同被认定无效，只是因为时间久远结合长期未提异议才得到法院支持，这种风险完全可以提前避免。

买受人在签订房屋买卖合同后，一定要及时要求出卖人协助办理过户登记，不要因为怕麻烦或者其他原因拖延过户。拖的时间越久，共有人去世、继承分割等变故越多，越容易产生纠纷。本案就是因为拖延了十几年才要求过户，原来的部分出卖人已经去世，继承人才提出异议，最终引发本案诉讼。

主张合同无效的共有人一方，需要举证证明出卖房屋未达到三分之二以上共有人同意，且买受人并非善意，如果不能提供充分证据，就要承担败诉风险。而买受人一方则需要举证证明自己已经尽到合理审查义务，支付了合理对价，且长期占有使用房屋，其他共有人长期未提异议。遇到此类纠纷，建议当事人结合自身个案事实咨询专业律师，不要一概照搬本案结论。

本文由梁锐全解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。