未按规划建设的大棚租赁合同无效后，占用费该怎么算？

核心争议焦点

本案争议焦点为：未按建设工程规划许可证建设的大棚签订的租赁合同无效后，承租人是否需向出租人支付场地占用费？

梁锐全结合(2022)桂08民终2531号生效判决分析：

梁锐全结合本案生效判决分析，一审、二审法院均认定案涉大棚未按建设工程规划许可证建设，因此双方签订的两份《租赁合同》无效。法院最终判决邓某某需支付22341.85元的场地占用费，核心原因是邓某某未举证证明案外人邓某林有权代表出租人收取租金，其转账给邓某林的1.5万元不能视为已向出租人履行支付义务。从律师办案视角来看，这类案件的胜败关键往往集中在付款对象的授权问题，这也是很多承租人容易忽略的风险点。

真实案例简述

2019年3月，桂平市某某房地产有限公司与邓某某签订两份《租赁合同》，约定将桂平市某镇某小区某号大棚出租给邓某某用于经营，租金按年支付。后因该大棚未按建设工程规划许可证建设，法院认定租赁合同无效。邓某某主张已向邓某林支付1.5万元租金，但未举证证明邓某林有出租人授权，因此法院不认可该付款行为，判决邓某某参照合同约定支付2021年3月20日至2022年8月1日的场地占用费22341.85元。

案例检索信息

案号：(2022)桂08民终2531号；案由：租赁合同纠纷；审理法院：广西壮族自治区贵港市中级人民法院；裁判日期：2023年3月13日。

法律依据

1. 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
2. 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
3. 《中华人民共和国民法典》第五百一十条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。

关联法律问题引申

问题1：租赁合同无效后，出租人主张占用费的条件是什么？

一般情形下，若承租人实际占有使用租赁物，且租赁物因未取得合法建设手续导致合同无效，出租人可参照合同约定主张占用费，无需以合同有效为前提。本案中，邓某某因无法证明其付款对象有授权，才需承担全部占用费，这与一般规则一致。

问题2：承租人向合同相对方之外的人付款，是否视为履行了支付义务？

一般情形下，若承租人能举证证明付款对象是合同相对方的授权代理人或构成表见代理，则视为履行义务；若无法举证，则不视为履行。本案中邓某某仅提供了转账记录，未证明邓某林有授权，因此不被认可。

梁锐全结合多年实务经验提醒：

梁锐全结合办理同类案件的经验给出以下建议，关键证据指引方面，承租人支付租金时，应要求合同相对方出具收款凭证，或通过合同约定的账户转账，避免向第三方付款；若需向第三方付款，务必取得合同相对方的书面授权。诉讼策略建议方面，若租赁物未取得合法建设手续，承租人应在诉讼中主动提出合同无效的抗辩，并举证已履行付款义务，同时可主张占用费的计算标准过高。事前风控建议方面，签订租赁合同前，应要求出租人提供建设工程规划许可证等合法手续，避免因租赁物违法导致合同无效，产生不必要的损失。

本文由梁锐全解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。