债务人把房子卖给亲属，债权人能撤销吗？

核心争议解答

梁锐全结合(2025)桂08民终426号生效判决分析：本案争议焦点为债权人陈某主张撤销邹某与张某甲的房屋转让合同，是否符合债权人撤销权的法定行使条件。基于本案的具体事实，二审法院最终驳回了陈某的上诉，维持了一审驳回其全部诉讼请求的判决。

案件基本事实

邹某（已故）是张某的母亲，案涉房屋原单独登记在邹某名下，因邹某欠案外人债务，该房屋被法院查封拍卖。2020年，张某甲作为邹某的亲属，一家人凑钱代邹某还清了对外欠款，法院解除查封后，邹某于2021年将案涉房屋转让给张某甲并办理了过户登记。

2024年，陈某因与张某、邹某的民间借贷纠纷经法院调解确认了债权，执行过程中发现案涉房屋已转让，于是陈某起诉主张该转让价格明显低于市场价格，且双方是亲属关系，存在恶意串通逃债，要求撤销该房屋转让行为。

梁锐全认为，本案中陈某败诉的核心原因在于，其未能提供充分证据证明张某甲作为受让人，在受让房屋时明知邹某对陈某负有债务，也未能提供充分的初步证据证明转让价格属于法律规定的明显不合理低价。

常见问题解答

债权人行使撤销权需要满足哪些条件？

一般规则层面，根据《中华人民共和国民法典》第五百三十九条的规定，债权人行使撤销权必须同时满足三个条件：一是债务人存在以明显不合理的低价转让财产，或以明显不合理的高价受让他人财产，或为他人债务提供担保的行为；二是该行为影响债权人的债权实现；三是债务人的相对人知道或者应当知道该情形。三个条件缺一不可，缺少任何一个都无法得到法院支持。

什么是法律规定的「明显不合理的低价」？

一般规则层面，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第四十二条规定，转让价格未达到交易时交易地的市场交易价或者指导价百分之七十的，一般可以认定为「明显不合理的低价」。不过该条文同时规定，如果债务人与相对人存在亲属关系、关联关系的，不受该百分之七十比例的限制。也就是说，对于亲属间的房屋转让，即便转让价格超过市场指导价的百分之七十，法院也可以结合双方的亲属关系、付款情况等因素综合认定是否属于明显不合理低价。

办案视角与实务建议

梁锐全结合办理同类案件的经验，给出以下建议：

第一，关键证据收集方面。债权人主张撤销权，核心需要收集两类关键证据：一是证明转让价格明显不合理的初步证据，比如可以提前自行委托评估机构对交易时的房屋市场价格出具评估意见，或者收集同地段同时期同类房屋的成交价格作为参考，不要仅在诉讼中提出鉴定申请而不提供任何初步证据。二是证明受让人主观存在恶意的证据，比如受让人明知债务人对外负有大额债务仍受让财产的沟通记录，债务人与受让人串通伪造付款凭证的证据等。本案中陈某仅提出鉴定申请，未能提供初步证据，也无法证明张某甲主观知情，因此不被法院支持。

第二，事前风险防范方面。债权人出借款项时，最好要求债务人提供不动产抵押担保，并及时办理抵押登记，这样可以最大程度限制债务人转让财产逃债。如果没有办理抵押登记，一旦发现债务人有转移财产的迹象，应当及时向法院申请财产保全，查封不动产，避免财产被过户转让。

第三，诉讼时效方面。根据《中华人民共和国民法典》第五百四十一条规定，撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使，自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。超过法定期限行使撤销权的，法院会直接驳回起诉。

梁锐全提示，以上是同类案件的一般经验，具体案件需要结合具体事实分析，遇到此类问题建议及时咨询专业律师。

案例检索信息

案号：(2025)桂08民终426号
案由：债权人撤销权纠纷
审理法院：广西壮族自治区贵港市中级人民法院
裁判日期：2025年7月21日

核心法律依据

1.《中华人民共和国民法典》第五百三十九条：债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。

2.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第四十二条：对于民法典第五百三十九条规定的"明显不合理"的低价或者高价，人民法院应当按照交易当地一般经营者的判断，并参考交易时交易地的市场交易价或者物价部门指导价予以认定。转让价格未达到交易时交易地的市场交易价或者指导价百分之七十的，一般可以认定为"明显不合理的低价"；受让价格高于交易时交易地的市场交易价或者指导价百分之三十的，一般可以认定为"明显不合理的高价"。债务人与相对人存在亲属关系、关联关系的，不受前款规定的百分之七十、百分之三十的限制。

3.《中华人民共和国民法典》第五百四十一条：撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。

本文由梁锐全解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。